Η απόκτηση κατοικίας γίνεται όλο και πιο δύσκολη για χιλιάδες νοικοκυριά, καθώς οι τιμές των ακινήτων συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά. Παρότι ο ρυθμός αύξησης στην κτηματαγορά παρουσιάζει επιβράδυνση, οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν ήδη υπερβεί τα ιστορικά υψηλά που είχαν καταγραφεί το 2008.
Η έντονη ζήτηση από Έλληνες και ξένους αγοραστές, ο μεγάλος αριθμός κλειστών κατοικιών, αλλά και τα περισσότερα από 203.000 ακίνητα που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση, συμβάλλουν στη διατήρηση των πιέσεων στην αγορά στέγης.
Στην Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας, η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι αρχίζουν να συσσωρεύονται συστημικοί κίνδυνοι στην κτηματαγορά. Αν και προς το παρόν δεν διαφαίνεται κίνδυνος για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, η διαρκής άνοδος των τιμών και η ανάκαμψη της στεγαστικής πίστης καθιστούν αναγκαία τη συνεχή παρακολούθηση των εξελίξεων.
Κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2026, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,5% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους. Ο σχετικός δείκτης διαμορφώθηκε στις 114,2 μονάδες, ξεπερνώντας τις 101,7 μονάδες που αποτελούσαν το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του 2008.
Μεγαλύτερη άνοδο σημείωσαν τα νεόδμητα διαμερίσματα, με αύξηση 6,2%, ενώ στα παλαιότερα ακίνητα η άνοδος έφτασε το 5%. Οι εντονότερες ανατιμήσεις καταγράφηκαν στις περιοχές εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων, όπου ανήλθαν στο 7,1%. Στην Αθήνα η αύξηση διαμορφώθηκε στο 5%, στη Θεσσαλονίκη στο 4,7% και στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις στο 5,4%.
Ξένα κεφάλαια και αυξημένη στεγαστική ζήτηση
Το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών για την ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει ισχυρό. Την περίοδο 2018-2025, οι άμεσες ξένες επενδύσεις στον τομέα των ακινήτων ανήλθαν κατά μέσο όρο σε 1,6 δισ. ευρώ ετησίως, έναντι μόλις 170 εκατ. ευρώ κατά την περίοδο 2008-2017.
Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026, οι εισροές ξένων κεφαλαίων αυξήθηκαν κατά 9,5%, φτάνοντας το 1 δισ. ευρώ. Αντίθετα, η αυστηροποίηση των προϋποθέσεων για τη χορήγηση Golden Visa είχε ως αποτέλεσμα τη μείωση των αιτήσεων αρχικής άδειας μόνιμου επενδυτή κατά 35,8% το διάστημα Ιανουαρίου-Αυγούστου 2026. Συγκεκριμένα, οι αιτήσεις περιορίστηκαν στις 3.426, από 5.333 την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους.
Στην εγχώρια αγορά, τη ζήτηση ενισχύουν η μετακίνηση του πληθυσμού προς τις πόλεις και η αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών, παρά τη συνολική πληθυσμιακή μείωση. Σύμφωνα με την απογραφή του 2021, το 78,5% του πληθυσμού κατοικούσε σε αστικές περιοχές, έναντι 72,4% το 2011.
Την ίδια στιγμή, τα νοικοκυριά χωρίς οικογενειακό πυρήνα, στα οποία περιλαμβάνονται και τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά, αυξήθηκαν κατά 26%, ενώ τα μονογονεϊκά κατά 9%, ενισχύοντας τις ανάγκες για διαθέσιμες κατοικίες.
Τα κλειστά ακίνητα και η περιορισμένη προσφορά
Σημαντικό πρόβλημα για την αγορά αποτελεί η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών. Χιλιάδες ακίνητα παραμένουν κλειστά ή δεν διατίθενται για μακροχρόνια μίσθωση, ενώ τον Μάρτιο του 2026 τα καταλύματα με οριστική εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης ανέρχονταν σε 203.122, αριθμός μειωμένος κατά 2,1% σε σχέση με το 2024.
Στην περιορισμένη προσφορά προστίθενται τα ακίνητα που συνδέονται με μη εξυπηρετούμενα δάνεια, η πολυιδιοκτησία και το αυξημένο κόστος ανακαίνισης. Οι παράγοντες αυτοί δυσκολεύουν την επαναφορά πολλών κατοικιών στην αγορά.
Παρά τις ενδείξεις ανάκαμψης, η οικοδομική δραστηριότητα εξακολουθεί να βρίσκεται σε χαμηλά επίπεδα. Το δεύτερο τρίμηνο του 2026, η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού κλάδου αντιστοιχούσε μόλις στο 2,3% του ΑΕΠ, όταν στην Ευρωπαϊκή Ένωση το αντίστοιχο ποσοστό έφτανε το 5%.
Ωστόσο, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026 καταγράφηκε αύξηση στις οικοδομικές άδειες για νέες κατοικίες κατά 40,9%. Παράλληλα, η συνολική επιφάνεια αυξήθηκε κατά 32,2% και ο όγκος των νέων κατασκευών κατά 33,6%.
Την ίδια περίοδο, το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί σωρευτικά κατά 19,9% από το 2021.
Η Τράπεζα της Ελλάδος υπογραμμίζει την ανάγκη να επιταχυνθούν οι παρεμβάσεις για την ενίσχυση του διαθέσιμου στεγαστικού αποθέματος. Στις κατευθύνσεις που αναδεικνύονται περιλαμβάνονται η κατασκευή νέων κατοικιών, η ανακαίνιση υφιστάμενων ακινήτων και η παροχή κινήτρων για την επιστροφή κλειστών κατοικιών στην αγορά.
